兩會定調房地產,良性循環仍需穩預期和建信心

2022-03-10  來自: 新浪網 瀏覽次數:55

經歷了跌宕起伏的2021后,房地產后續怎么走,廣泛牽動著市場相關方的心。全國兩會期間,政府工作報告的簡短表述,為2022年的房地產行業定下基調。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”報告稱。

需要看到,“房住不炒”仍然是我國地產行業的政策之本。但在“穩地價、穩房價、穩預期”的導向下,房地產“因城施策”的工具箱更加靈活,對新市民的購房需求也更加重視。房貸下調、首付降低,新一輪地方性政策寬松正在到來。對部分調控政策的合理糾偏,不僅是房地產良性循環的必經之路,對我國宏觀經濟的穩定發展同樣意義重大。

1998年房改以來,地產行業對我國國民經濟的增長,起到了有效助推作用,對GDP的貢獻率從1998年的4.02%升到2020年的7.34%。但是,2021年,房地產對GDP的貢獻率同比下降0.56個百分點,從7字頭回落到6.78%。多位業內人士認為,今年我國GDP 增長目標定為 5.5%左右,房地產的托底支撐作用仍然重要,地產調控或進一步因地制宜寬松,政策優化空間會進一步加大。

2021年房地產的嚴峻局面,直到2022年仍在持續。從銷售來看,各能級城市銷售壓力仍然不小。銀河證券數據顯示,2022年2月,30城新房銷售面積同比增速-27.30%,環比增速-42.10%,一、二、三線城市數據均有所惡化。在樓市“風向標”之地深圳,近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。在土地市場,1月份CRIC重dian監測城市土地流拍率達到25%,房企尤其是民營企業拿地熱情仍然不高。不僅購地吃力,部分出險房企的資金危機仍在暴露,zuixin陷入債務兌付風波的龍光,已直言遇到流動性困難,而類似的房企不在少數。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,房地產的良性循環,在商品房市場表現為:土地能順利出讓,開發商拿地積極、開工積極,房子能賣出去、順利交付,開發商再去拿地。當下這種銷售慘淡、預期不振的情況,顯然不利于行業良性循環。北京深高投資創始合伙人兼首席投資官李凱在接受第yi財經采訪時表示,當下房企面臨幾個重要的問題:銷售嚴重下滑、預售資金監管政策變化、融資收緊。“以一二月份的同比數據來看,很多企業都是攔腰砍半,沒有幾個企業能扛住這種量級的銷售下滑。地產開發依賴杠桿,用砍半的經營性現金流去償還債務,是不現實的。”李凱認為。

當下房企頻現債務危機,既有外部原因,也受多年來粗放的發展模式所累。全國zheng協wei員莫天全認為,在房地產市場快速增長的年份,房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式,導致行業出現一些固有問題。比如,房地產與金融系統過度結合,一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限,償債壓力將明顯增大,從而影響金融系統的穩定性。此外,在規模擴張訴求下,企業拿地積極性高,土地競價模式導致地價迅速上漲,進而推動房價上漲;房價的上漲預期,進一步強化住房的投資屬性,居民端投資投機需求增加,又加劇了房價上漲動力,高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。因此,不論是從解決短期風險,還是放眼長遠發展的角度看,我國房地產行業都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關口。

李凱認為,房地產行業要實現良性循環,就需要打破信心缺失和風險傳染兩大預期。當前,政策需更多從行業端發力,采用金融手段,比如調低貸款利率等。長江證券也表示,2022年GDP目標增速5.5%左右,意味著房地產要相對平穩。后續需求端政策優化空間可能進一步加大,才能在下半年拉動基本面邊際改善。

3月伊始,鄭州市發布通知,提出多項樓市刺激舉措,包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。鄭州此舉,被業內認為具有重要的信號意義。放眼全國,今年以來,已經有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調首套房首付比例,福州、晉中、南寧、北海等下調公積金購房首付比例,樓市調控適度放松的城市,已經超過十個。這些城市的買房人群,首付成本將明顯下降。

開年這波調控動作,實際上奠定了樓市“因城施策”的基調。張化東認為,如何讓房地產市場軟著陸,“因城施策”是比較重要的,根據各個城市房地產市場的實際情況,在房價可控的條件下,滿足合理的住房需求,特別是出臺支持改善型需求的政策。他表示,三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出,是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法,多方面共同發力,滿足合理的住房需求,同時保證行業處于相對平穩健康的狀態,沒有進一步增加各方杠桿,風險也相對低。廣發證券研報稱,目前需求端政策主要集中在三四線及以下級別城市,且多落腳于“限貸”調整,對“限售、限購、限價”的調整仍是“半遮面”,本次兩會定調“支持合理住房需求”后,部分地區或因城施策,迎來需求端限制政策的實質性突破。

光大證券認為,“多孩政策”和“居家養老”所帶來的合理改善型購房需求,有望獲得進一步支持,改善型購房信貸支持力度有望進一步提升,包括放寬“認房/認貸”標準、下調二套房首付比例、下調二套房按揭利率等,具體方式由地方政府執行。政策寬松預期下,當下冷淡的樓市有望有所回暖。中金公司預計,未來1~2 個月,新房銷售或在波動中小幅緩慢修復,明顯回升zui快可能到二季度中后段。如何助力房企走出行業性困境,莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時,強化對優zhi民企的資金支持,如鼓勵民企償還海外債、對民企國內債進行適度展期等,幫助企業恢復信用,穩定企業預期。此外,建議地方靈活制定監管規則,在維護購房者權益、穩定市場預期的同時,提高企業資金使用效率,保障上下游供應商合法權益,暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監管與資金使用效率間尋求新平衡,因企施策、“一樓一策”,合理釋放預售資金。

關鍵詞: 房地產           
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